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Artisans, commerçants, professions libérales. Travaux dans votre local : qui doit payer ?

Artisans, commerçants, professions libérales. Travaux dans votre local : qui doit payer ?

Si vous êtes locataire de votre local commercial ou professionnel, il faut savoir qui, de vous ou du bailleur, doit régler le prix des travaux effectués dans les lieux. La réponse varie un peu selon que vous êtes commerçant, artisan, ou professionnel libéral. 

Avec le montant du loyer et des charges locatives, la question de l'imputation du prix des travaux dans le local commercial ou professionnel est souvent un point de friction avec le bailleur. 

VOUS AVEZ UN BAIL COMMERCIAL 

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, le bailleur peut mettre à la charge du locataire tous les travaux de réparation, sauf ceux de grosses réparations mentionnés à l'article 606 du Code civil - réfection des murs, plafonds, toiture, notamment - et les dépenses de travaux liés à la vétusté.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, on peut ajouter à cette interdiction les réparations importantes entraînant une dépense exceptionnelle : la réfection complète d'un ascenseur, des travaux de gros œuvre sur des murs infiltrés d'eau, par exemple. Toutes ces grosses réparations sont donc à la charge du bailleur. Ce n'est pas le cas, inversement, pour un changement de sol ou de cloisonne­ment à l'intérieur des locaux, ou pour le remplacement de fenêtres et de volets qui sont assimilés, en principe, à des travaux d'entre­tien et non à des grosses réparations. 

Pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014 et non encore renouvelés, ce sont les dispositions du code civil qui s'appliquent si rien n'est prévu au contrat. Le bailleur est alors tenu aux répa­rations de gros entretien et aux travaux nécessités par la vétusté. De son côté, le locataire doit régler les réparations locatives et le petit entretien des murs et des sols (peintures, papiers peints, moquettes ... ), des appareils de chauffage, des compteurs, des sanitaires, des volets extérieurs ... Une exception à cette règle cependant : si les travaux de petit entretien sont dus à la vétusté des lieux, c'est en principe au bailleur de les assumer. 

A noter : le plus souvent, toutefois, le bail prévoit que le locataire supporte toutes les réparations, y compris, le cas échéant, celles du gros entretien ou dues à la vétusté. 

VOUS AVEZ UN BAIL PROFESSIONNEL 

Le bail professionnel est le contrat de location le plus fréquent chez les professionnels libéraux qui n'exercent pas à leur domi­cile personnel.

Ce bail a une durée de six ans minimum et le pro­priétaire, comme le locataire, peut le résilier à tout moment avec un préavis de six mois. De même, six mois avant l'expiration du bail, chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renou­veler le bail, à défaut de quoi celui-ci est reconduit tacitement. 

À l'inverse du bail commercial, ce type de location est très peu réglementé. Ainsi, c'est le bail qui définit les charges et les tra­vaux que le locataire doit payer ou rembourser au propriétaire. Le bailleur peut donc récupérer sur le locataire, le cas échéant, toutes les charges et les travaux qu'il supporte, y compris l'entretien et les réparations dans le local et la quote-part de charges ou travaux pour les parties communes de l'immeuble si le local est situé dans un immeuble en copropriété. 

En l'absence de clause spécifique dans le contrat ou en présence de clauses imprécises, il faut se référer aux usages définis par le Code civil : le locataire règle les charges locatives courantes (eau, électricité ... ) et effectue les réparations locatives et le petit entre­tien, le bailleur prenant en charge les dépenses d'entretien dues à la vétusté et les grosses réparations. 

Si le ball commercial ou professionnel prévoit que les travaux imposés par l'autorité administrative, tels que les travaux d'ac­cessibilité, sont à la charge du locataire, c'est à celui-ci de les régler. Dans ce cas, le locataire doit non seulement effectuer ou faire effectuer les travaux, mais aussi obtenir l'accord du bailleur et le cas échéant une autorisation auprès de l'assemblée de copropriété.

En l'absence de clause spécifique dans le contrat ou en pré­sence de clauses imprécises, en revanche, on considère que c'est au bailleur de prendre à sa charge les grosses réparations et les travaux de mise aux normes ou de mise en conformité. Dans ce cas, les travaux d'accessibilité sont donc à la charge du propriétaire et le locataire peut même contraindre en justice ce dernier à faire effectuer ces travaux à ses frais.

Attention dans ce cas : le bailleur ne doit pas répercuter, d'une manière ou d'une autre, le prix des travaux sur le loyer ou sur les charges .

source : CGA septembre 2017

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